Categorie fittizie, diritti non codificati e calcolo del valore in questi casi

Questo capitolo raccoglie le indicazioni operative per la gestione, all'interno di DE.A.S., di alcune casistiche particolari relative all'inserimento degli immobili e dei relativi diritti reali: gli immobili appartenenti alle cosiddette categorie fittizie, i titoli di proprietà riportati in visura catastale che non trovano una corrispondenza diretta nel menu a tendina del programma e il calcolo dei valori imponibili nei casi di enfiteusi (diritto dell'enfiteuta e diritto del concedente).

Immobili appartenenti alle categorie fittizie

Nel caso di immobili appartenenti alle c.d. Categorie Fittizie, nella voltura catastale viene riportata una dicitura che deve essere ricondotta ad una sigla, da inserire nel campo Categoria, secondo lo schema seguente:

Dicitura in voltura catastale	Categoria
Area urbana	F/1
Unità collabente	F/2
Unità in corso di costruzione	F/3
Unità in corso di definizione	F/4
Lastrico solare	F/5
Fabbricato in attesa di dichiarazione	F/6

Per questa tipologia di immobili i restanti campi vanno compilati come segue:

• Consistenza: il campo non deve essere compilato.
• Rendita catastale: il campo non deve essere compilato.
• Valore: non può essere pari a zero; va indicato il valore venale desunto da una stima.

NOTA BENE

Poiché per le categorie fittizie la rendita catastale non è presente, il calcolo automatico del valore basato su rendita e moltiplicatori (descritto nel capitolo Valore degli immobili) non è applicabile: l'unico riferimento è quello del valore venale indicato in perizia.

Diritti non codificati: tabella di conversione

Può accadere che nella visura catastale sia presente un titolo di proprietà che non compare nel menu a tendina di DE.A.S. (ad esempio livellario, colono perpetuo, direttario, ecc.). In questi casi occorre ricondurre il titolo presente in visura al corrispondente diritto codificato nelle dichiarazioni.

Nel Fascicolo 1 delle istruzioni ministeriali per la compilazione della dichiarazione è presente una tabella di conversione dei diritti, che riportiamo di seguito: la colonna di sinistra indica il diritto codificato da selezionare in DE.A.S.; la colonna di destra elenca le diciture che possono comparire nelle visure catastali.

Diritto codificato in dichiarazione	Titoli presenti nelle visure catastali
PROPRIETÀ	PROPRIETÀ; COMPROPRIETARIO; COMPROPRIETARIO PER; COMPROPRIETARIO PER PARTE DI; VENDITORE CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO
PROPRIETÀ PER L'AREA	PROPRIETÀ PER L'AREA; COMPROPRIETARIO PER L'AREA
PROPRIETÀ SUPERFICIARIA	PROPRIETÀ SUPERFICIARIA; COMPROPRIETARIO DEL FABBRICATO
DIRITTO DEL CONCEDENTE	DIRITTO DEL CONCEDENTE; CONCEDENTE IN PARTE; DIRETTARIO
ENFITEUSI	ENFITEUSI; LIVELLARIO PARZIALE PER; LIVELLARIO; LIVELLARIO PER; LIVELLARIO IN PARTE; ENFITEUTA IN PARTE; COLONO PERPETUO; COLONO PERPETUO PER; COLONO PERPETUO IN PARTE; BENEFICIARIO; BENEFICIARIO PER; BENEFICIARIO DI DOMINIO DIRETTO; DOMINIO UTILE
SUPERFICIE	SUPERFICIE; UTILISTA DELLA SUPERFICIE; UTILISTA DELLA SUPERFICIE PER
USO	USO; USUARIO PERPETUO; USUARIO A TEMPO DETERMINATO
USUFRUTTO	USUFRUTTO; USUFRUTTUARIO PARZIALE PER; USUFRUTTUARIO PARZIALE; E USUFRUTTO SU ENFITEUSI; USUFRUTTUARIO GENERALE; COUSUFRUTTUARIO GENERALE; COUSUFRUTTUARIO PER; USUFRUTTUARIO GENERALE DI LIVELLO; USUFRUTTUARIO PARZIALE DI LIVELLO; COUSUFRUTTUARIO GENERALE DI LIVELLO; COUSUFRUTTUARIO DI LIVELLO; USUFRUTTUARIO DI LIVELLO DI; USUFRUTTUARIO DI ENFITEUSI PER; USUFRUTTUARIO GENERALE DI ENFITEUSI; USUFRUTTUARIO PARZIALE DI ENFITEUSI; USUFRUTTUARIO GENERALE DI COLONIA; USUFRUTTUARIO PARZIALE DI COLONIA; USUFRUTTUARIO DI COLONIA PER; USUFRUTTUARIO GENERALE DI DOMINIO DIRETTO; USUFRUTTUARIO PARZIALE DI DOMINIO DIRETTO; USUFRUTTUARIO DI DOMINIO DIRETTO PER; USUFRUTTUARIO GENERALE CON DIRITTO DI ACCRESCIMENTO; COUSUFRUTTUARIO GENERALE CON DIRITTO DI ACCRESCIMENTO; USUFRUTTO CON DIRITTO DI ACCRESCIMENTO

Enfiteusi (livellario): calcolo dei valori imponibili

L'enfitèusi è un diritto reale di godimento su un fondo di proprietà altrui – generalmente agricolo – in forza del quale il titolare (denominato enfiteuta) ha la facoltà di godimento pieno sul fondo, impegnandosi a migliorarlo ed a pagare al proprietario (denominato concedente) un canone annuo in denaro o in derrate.

Seguendo le istruzioni ministeriali, i valori imponibili relativi ai diritti in oggetto si calcolano come segue:

• Enfiteusi (diritto dell'enfiteuta): venti volte il canone annuo o, se maggiore, la differenza tra il valore della piena proprietà e la somma dovuta per l'affrancazione.
• Diritto del concedente: somma dovuta per l'affrancazione.

Imputazione in DE.A.S.

Per imputare correttamente i valori imponibili in DE.A.S. è necessario togliere il segno di spunta dal flag Valore immobile, così da poter inserire manualmente il valore calcolato secondo i criteri sopra indicati.

Usufrutto su enfiteusi: inammissibilità

La concessione in usufrutto – da parte dell'enfiteuta – del fondo oggetto del diritto si scontra con quanto disposto dall'art. 968 c.c., che vieta la subenfiteusi.

La costituzione di un diritto a carico di un bene già gravato da altro diritto determina un atto di disposizione, che non può aggirare od oltrepassare i limiti imposti imperativamente dal codice civile in materia (art. 957, comma 2, c.c.).

ATTENZIONE

È da ritenere inammissibile la sovrapposizione di usufrutto ad enfiteusi. Anche a livello di software tale possibilità è negata, in quanto le specifiche tecniche ministeriali prevedono che il diritto dell'enfiteuta non sia scomponibile in altri diritti.

Lo stesso principio vale per il diritto di abitazione: sebbene in alcuni studi si ipotizzi che tale diritto possa essere costituito dall'enfiteuta a favore di una terza persona sopra un edificio già gravato da enfiteusi, le specifiche tecniche ministeriali non ne consentono l'inserimento.