Calcolo del valore degli immobili

Nelle istruzioni del nuovo modello è richiesto di inserire il Valore venale in comune commercio (valore di mercato) alla data di apertura della successione.

Tale valore rappresenta l'imponibile per il calcolo dell'imposta ipotecaria, dell'imposta catastale e, ove dovuta, dell'imposta di successione. È quindi interesse del contribuente indicare il valore più basso possibile.

L'art. 34, comma 5 del Decreto Legislativo 31 ottobre 1990 n. 346 stabilisce il valore minimo per evitare l'accertamento o rettifica del valore in quello derivante dall'applicazione dei coefficienti e moltiplicatori alla rendita catastale (ad esclusione dei terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria).

É quindi possibile calcolare il valore applicando alla rendita eventualmente rivalutata un moltiplicatore che varia sulla base della categoria catastale (e che è diverso a seconda se l'immobile considerato può godere delle c.d. agevolazioni prima casa o meno).

Inoltre vanno considerati il diritto e la quota che cade in successione.

Ad esempio:

Successione apertasi il 5/1/2017. Quota di ½ della nuda proprietà di un immobile di categoria A/2, rendita catastale € 967,50. Usufruttuario nato il 28/12/1954.

Calcoliamo dapprima il valore dell'intera piena proprietà:

€ 967,50 * 1,05 * 120 = € 121.905

Quindi il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà:

Età dell'usufruttuario al momento dell'apertura della successione: 62 anni
Valore usufrutto: € 121.905 * 55% = € 67.047,75
Valore nuda proprietà: € 121.905 - € 67.047,75 = € 54.857,25

Ed infine la quota:

Valore quota caduta in successione: € 54.857,25 / 2 = € 27.428,63
Valore quota caduta in successione (arrotondato): € 27.429

Naturalmente tutti questi calcoli vengono automaticamente eseguiti da DE.A.S.

Dati necessari per il calcolo automatico

Per il corretto calcolo del valore degli immobili è necessario indicare alcuni dati indispensabili:

la data di morte
la categoria catastale per i fabbricati (selezionando la dicitura dal menu a tendina, e non scrivendo - ad esempio - a2 anziché il corretto A/2)
la rendita catastale
il diritto trasferito

Successione apertasi prima del 1° gennaio 1992

Il valore dei beni da indicare nella dichiarazione di successione è quello alla data di apertura della successione stessa (ossia alla data di morte).

Nel caso di successioni apertesi prima del 1992, occorre prestare particolare attenzione.

A partire dal 1° gennaio 1992 sono infatti entrate in vigore le nuove rendite catastali (art. 4, comma 4, Legge 29 dicembre 1990, n. 405), derivanti dalla revisione degli estimi disposta con Decreto del Ministero delle Finanze 20 gennaio 1990.

Le rendite sono passate da valori dell’ordine delle mille lire a valori di centinaia di migliaia di lire. In tale occasione, però, sono stati anche “azzerati” i coefficienti di rivalutazione della rendita che erano arrivati a valori molto alti (ad es. 413 per un A/2).

Esempio reale:

Al 31/12/1991 un immobile aveva rendita pari a L. 1.320 (€ 0,68). 

Per calcolare il valore dell’immobile si fa quindi riferimento alla formula:
0,68 x 100 x 413 = € 28.084,00

Al 01/01/1992 un immobile aveva rendita pari a L. 660.000 (€ 340,86). 
Per calcolare il valore dell’immobile si fa riferimento alla formula:
340,86 x 100 = € 34.086,00

E’ evidente che non è possibile inserire la rendita attuale (340,86) 
e moltiplicarla per il coefficiente di rivalutazione dell’epoca. 

Si avrebbe infatti:

340,86 x 100 x 413 = € 14.077.518,00 (!!!)

Da ciò deriva che la procedura corretta per successioni apertesi negli anni precedenti al 1992 è quella di specificare la rendita dell’immobile alla data di apertura della successione (se non è nota, è necessario eseguire una visura storica catastale).

NOTA BENE

Questa procedura è anche la più conveniente per il contribuente poiché, applicando la rendita in vigore precedentemente al 01/01/1992, il valore dell’immobile risulterà decisamente minore (e quindi minori saranno le imposte da pagare). Nell’esempio il “risparmio” (per le sole imposte ipotecaria e catastale) sarebbe di € 180,06. Tale infatti è la differenza fra il 3% di 28.084 e il 3% di 34.086.

DE.A.S. offre comunque la possibilità, non consigliata, di inserire le rendite catastali attuali e forzare il calcolo ad utilizzare i moltiplicatori ed i coefficienti di rivalutazione in vigore alla data odierna, tramite il flag Dati generali | Altri dati | Calcolo valore immobili: utilizza moltiplicatori attuali anche per successioni apertesi prima del 1/1/1992.

ATTENZIONE

Come detto, i valori così calcolati risulteranno quasi certamente maggiori rispetto a quelli che si otterrebbero inserendo le rendite dell'epoca. Di conseguenza anche le relative imposte da versare saranno maggiori del dovuto.