Una delle più grosse novità del decreto Bersani (DL n. 223 del 4 luglio 2006) è sicuramente la previsione secondo cui imprese e società immobiliari non possono più detrarre l’Iva sugli immobili acquistati e sui canoni di locazione dei fabbricati in affitto.
In particolare il documento diffuso dal Governo per chiarire il provvedimento (che va a modificare sostanzialmente il Dpr 633/72) spiega che “Tutti i trasferimenti immobiliari saranno sottoposti ad imposta di registro, e quindi esentati dal regime Iva, salvo i fabbricati ceduti dai costruttori ed ultimati da meno di 5 anni”. In tal modo l’Iva assolta a monte dalle società immobiliari non è infatti più detraibile.
Per quanto riguarda la locazione invece, l’esenzione interessa sia i fabbricati abitativi che quelli strumentali che, prima dell’entrata in vigore del nuovo decreto, erano soggetti ad un diverso regime Iva.
Critiche alla previsione sono arrivate soprattutto dal fronte dei rappresentanti di imprese e società immobiliari: sia per la retroattività delle nuove disposizioni che comporterebbe la rettifica della detrazione Iva su beni acquistati o ultimati in passato, sia per la mancanza di differenziazione per l’esenzione Iva tra le diverse tipologie di fabbricato.
Questa la nuova disciplina contenuta nell’art. 35, comma 8 del provvedimento che riformula i punti 8 e 8-bis dell’art. 10 del Dpr 633/72.
Innanzi tutto tutti i trasferimenti immobiliari saranno sottoposti non più al regime Iva, ma ad imposta di registro con la sola eccezione della prima vendita, ad opera del costruttore, di un immobile costruito o ristrutturato, se questa viene effettuata entro cinque anni dal completamento dei lavori.
Sono inoltre esenti da Iva, a differenza di quanto era previsto dalla normativa previdente il decreto Bersani, le seguenti tipologie di locazione:
- le locazioni finanziarie di immobili, inclusi i fabbricati strumentali per natura;
- tutte le locazioni di fabbricati abitativi locati da imprese che li hanno costruiti per la vendita
E’ evidente come con la manovra venga meno la distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali, prima soggetti ad un diverso regime Iva, con importanti conseguenze soprattutto per le società immobiliari. L’esenzione Iva comporta infatti da un lato la non detraibilità dell’Iva assolta a monte dalle società immobiliari (ai sensi dell’art. 19, comma 2, del Dpr 633/72), dall’altro l’obbligo della rettifica della detrazione per cui l’Iva dovuta per effetto della rettifica deve essere versata in tre rate annuali (di cui la prima in scadenza il 27 dicembre 2006).
Le numerose critiche giunte al governo dai rappresentanti di imprese e società immobiliari che temono di subire un danno economico enorme da questa nuova normativa, in particolare per quanto riguarda il versamento delle somme dovute per il passato, hanno portato il governo a riflettere sulla possibilità di una modifica almeno parziale alla previsione prima ancora che il testo sia convertito in legge, per mezzo di emendamenti che potranno essere presentati al massimo entro qualche giorno.
Sono due le ipotesi di ritocco della normativa che si ritengono le più accreditate: regimi diversi per immobili strumentali e residenziali, oppure applicazione opzionale di imposta di registro o Iva a seconda che si tratti di un acquirente privato o soggetto Iva.
Secondo quanto calcolato dal Governo, l'esenzione Iva sui trasferimenti immobiliari ed effetti retroattivi costerebbero alle imprese 1,8 miliardi di euro; i dati diffusi da Assoimmobiliare ipotizzerebbero invece un gettito dai 28 ai 30 miliardi.
Ed è questa la riflessione da cui partirà il governo per attuare una modifica alla disciplina appena entrata in vigore.
per scaricare il testo integrale del Decreto Bersani
http://www.geonetwork.eu/normativa/DL223.2006.htm