Con l’entrata in vigore della legge di stabilità 2016 (art. 1, comma 56, l. 28 dicembre 2015, n. 208) viene prevista una nuova detrazione Irpef, pari al 50 per cento dell’Iva corrisposta relativa agli acquisti, effettuati entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici. La scelta del legislatore fiscale è stata fatta poer promuovere il mercato immobiliare soggetto ad Iva, fiscalmente molto più oneroso rispetto ai trasferimenti immobiliari soggetti a registro.
Il fatto che l’Iva infatti (con aliquota già più alta rispetto all’imposta do registro, rispettivamente 10% e 9%)viene calcolata sul valore di mercato senza la possibilità, come invece succede per i trasferimenti soggetti a registro di utilizzare il meccanismo del prezzo valore (tassando quindi sul valore catastale, significativamente più basso rispetto al valore di mercato), porta il contribuente persona fisica (che di norma non detrae l’Iva) a preferire gli aquisti soggetti a registro. Da qui la scelta di permettere anchje al contribuente persona fisica, a determinate condizioni, almeno parzialmente l’Iva versata.
Questi i presupposti soggettivi ed oggettivi di applicazione:
innanzi tutto la detrazione è riservata alle persone fisiche soggette ad Irpef a condizione che l’impresa cedente abbia costruito le unità immobiliari oggetto di trasferimento. I presupposti soggettivi vengono interpretati in modo letterale senza estensione all’Ires per quanto riguarda il cessionario e senza estensione alle imprese ristrutturatici per quanto riguarda il cedente.
Per quanto poi riguarda i requisiti oggettivi la detrazione del 50 per cento dell’Iva è circoscritta alle “unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, …”. Pertanto il beneficio non è limitato all’acquisto dell’abitazione principale), né sono previste esclusioni per gli immobili c.d. di lusso aventi classificazione catastale A/1, A/8 e A/9. È così possibile fruire della nuova detrazione anche per le “seconde case” a disposizione nello stesso Comune in cui dimora il proprietario, ovvero in località turistiche. Per gli immobili c.d. di lusso il beneficio potrà essere ancora più rilevante in quanto l’aliquota applicabile è pari al 22 per cento.
Di seguito uno studio del Notariato che contesta la scelta dell’Agenzia delle Entrate di limitare i soggetti cedenti alle sole imprese costruttrici, escludendo quindi le imprese ristrutturatrici, autorizzate invece a trasferire in imposizione Iva