Un comunicato del Consiglio Nazionale del Notariato fornisce chiarimenti sulla sorte delle compravendite di immobili oggetto di abuso edilizio
Il Consiglio Nazionale del Notariato, in un comunicato del 14 luglio u.s. ha chiarito la condotta da seguire nelle compravendite di immobili su cui siano stati commessi abusi edilizi. Le domande di sanatoria presentate prima della pubblicazione delle tre sentenze della Corte Costituzionale e quelle che verranno presentate prima della promulgazione della legislazione regionale in materia, sono idonee a consentire che si addivenga alla stipula dei rogiti notarili.
Il comunicato chiarisce che si deve distinguere tra domande di sanatoria aventi ad oggetto abusi totali (relativi, cioè, ad abusi realizzati in assenza o totale difformità dal provvedimento abitativo) e domande presentate, invece, per abusi “parziali”. In quest'ultimo caso l'abuso non impedisce la successiva stipulazione del rogito, non pregiudicando, così, la commerciabilità del bene.
Per gli abusi totali la questione è più complessa.
Gli immobili oggetto di abuso totale sono, infatti, di per sé, incommerciabili. L'avvenuta presentazione dell'istanza di sanatoria, però, ne consente la commerciabilità. Si pone, pertanto, il problema della sorte delle domande di sanatoria per abusi totali presentate prima della pubblicazione delle sentenze della Consulta e di quelle che verranno presentate prima dell'emanazione della legislazione regionale (laddove la Regione non provveda ricordiamo che troverà applicazione la concorrente disciplina statale). Le domande di sanatoria già presentate non sarebbero inefficaci ai fini della commerciabilità di immobili viziati da abuso totale: su di esse i Comuni non provvederanno, infatti, fino a che non scada il termine posto alle Regioni per legiferare. Sono, comunque, domande, che possono dar vita ad un procedimento legislativo il cui esito sarà condizionato dal contenuto della legge regionale stessa. Se l'istanza di sanatoria sarà in linea con la disciplina regionale che verrà emanata, la domanda stesa verrà accolta; in caso contrario il Comune la rigetterà, e l'immobile sarà incommerciabile.
Pertanto, la mancanza della legislazione regionale non rende al momento impresentabile la domanda e consente la circolazione dei beni viziati da abuso totale. Ma se l'istanza di sanatoria non verrà accolta perché non il linea con le previsioni della futura legislazione regionale?
In questo caso l'acquirente si troverà ad avere acquistato con atto valido un immobile che nel frattempo è divenuto incommerciabile. Si pone, pertanto, il problema di garantire l'acquirente (ad es, inserendo una clausola risolutiva espressa), nonché la necessità che i professionisti che seguono la pratica avvertano l'acquirente stesso della situazione.