Il 7 luglio u.s. è stata pubblicata, sulla Gazzetta Ufficiale, la sentenza n. 196 della Corte Costituzionale che ha dichiarato la parziale illegittimità dell'art. 32 del D.L. n. 269/2003 (convertito nella legge n. 326/03).
La sentenza in oggetto è efficace dall'8 luglio (giorno successivo a quello della sua pubblicazione). Pertanto, in conformità con il disposto dell'art. 136 della Costituzione, la sentenza provoca, con effetto retroattivo, l'inefficacia di quei commi dell'art. 32 di cui la Consulta ha sancito l'incostituzionalità.
Vediamo di analizzare quali conseguenze si producono sugli atti notarili stipulati tra il primo ottobre 2003 e il 7 luglio 2004 e che abbiano trasferito o costituito diritti reali sugli immobili sui quali siano stati commessi abusi edilizi.
Innanzitutto possiamo osservare che gli effetti della sentenza in oggetto non si producono sui rapporti definitivamente esauriti, cioè sugli atti stipulati prima della pubblicazione della sentenza stessa. Questi restano sottoposti alla disciplina normativa vigente al momento della loro stipulazione (art. 32 nell'originaria formulazione). Se però si tratta di atti stipulati quando l'istanza di sanatoria era già stata presentata ma non ancora accolta, l'istanza stessa non potrà essere esaminata e accolta finchè non verrà emanata la legge statale correttiva dell'art. 32. Stesso discorso può farsi se l'atto è stato stipulato quando era già stata presentata domanda di sanatoria edilizia, questa sia stata accolta, ma non siano ancora scaduti i termini per la sua impugnazione. Se, invece, il provvedimento che concede la sanatoria è divenuto definitivo per intervenuta scadenza dei termini di impugnazione, l'abuso è sanato e la situazione è perfettamente consolidata.
In sintesi, per concludere, possiamo distinguere due fattispecie:
- rapporti definitivamente esauriti: la sentenza non produce alcun effetto. I rogiti stipulati prima della pubblicazione della sentenza in oggetto sono perfettamente validi ed efficaci perché disciplinati dalla normativa vigente al momento della loro stipulazione (art. 32 nell'originaria formulazione);
- stipulazione di preliminari di compravendita (rapporti non ancora esauriti): per i rogiti ancora da stipulare si deve operare un'ulteriore distinzione:
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rapporti aventi ad oggetto abusi totali, cioè manufatti privi di concessione edilizia, o realizzati in totale difformità da essa: in questi casi il rogito non può essere stipulato e il bene è incommerciabile;
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rapporti aventi ad oggetto abusi diversi da quelli totali (ad es. relativi ad immobili realizzati in parziale difformità dalla concessione edilizia): il rogito può essere stipulato.
Ricordiamo che in quest'ultimo caso, per poter addivenire alla stipulazione del rogito, è sufficiente che l'istanza di sanatoria edilizia sia pendente, ovvero che sia stata presentata e non necessariamente anche già approvata. Ciò pone, evidentemente, dei problemi nei rapporti tra alienante ed acquirente con riferimento all'accollo delle spese tecniche, dei costi dell'intera procedura e, soprattutto, con riferimento alle conseguenze dell'eventuale rigetto della domanda