Centrostudi

In questo secondo commento alle disposizioni dell’art. 32 Legge n. 326/03 esamineremo:

1. Le opere abusive che possono essere oggetto di domanda di sanatoria
2. Le opere per le quali non serve istanza di condono
3. Determinazione importo ICI relativo alle opere abusive (art. 2, comma 41 legge n.350/2003 – legge finanziaria 2004)
4. Determinazione dell’oblazione per gli immobili ad uso residenziale
5. Determinazione dell’oblazione per gli immobili ad uso non residenziale
6. Come si calcolano le superfici per determinare l’oblazione
7. Quali sono le modalità di versamento dell’oblazione8. Tabella riepilogativa dei provvedimenti legislativi regionali adottati dopo l’entrata in vigore del DL n. 269/03
9. Il TAR Toscana sospende fino al 31 marzo 2004 le sanzioni per tutti gli abusi.
10. Il TAR Emilia Romagna ha sollevato questione di costituzionalità delle norme sul condono.

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1) Opere abusive che possono essere oggetto di domanda di sanatoria

In breve trattasi di:

- Opere difformi dalla concessione edilizia;
- Opere difformi dall’autorizzazione edilizia;
- Opere difformi dall’autorizzazione in quanto soggette a concessione edilizia;
- Opere difformi da quelle assentite definite variazioni essenziali o in totale difformità;
- Opere difformi eccedenti quelle indicate nella relazione asseverata rientranti nel regime di autorizzazione;
- Opere difformi dalla concessione edilizia riguardanti solo la sagoma dell’edificio;
- Interventi di ristrutturazione che eccedono la manutenzione straordinaria eseguiti in virtù di autorizzazione data per silenzio-assenso, susseguentemente annullata;
- Aumenti di superficie lorda di pavimento o di volume;
- Opere realizzate in base a concessioni annullate per contrasto con strumenti urbanistici;
- Opere abusive oggetto di precedente domanda di condono edilizio a suo tempo respinta ed ammissibile in base alla nuova normativa;
- Difformità di opere assentite con concessione;
- Difformità dell’autorizzazione;
- Difformità contestata per ordinanza dal comune;

Riportiamo, qui di seguito, una tavola esemplificativa di diverse opere che possono essere oggetto
di apposita domanda di condono.

OPERE NON CONDONABILI

Edifici dove non si possono effettuare interventi per l’adeguamento antisismico

Opere compiute su area demaniale, qualora l’Ente pubblico non sia disposto a cedere l’area dove l’abuso è stato realizzato

Quando esiste un vincolo idrogeologico, ambientale e paesistico, o per le costruzioni in zone protette

Interventi su immobili monumentali

Quando le opere abusive sono state demolite prima del 31 marzo 2003

Scavi e realizzazioni di pinti di fondazione in quanto non definibili urbanisticamente

2) OPERE PER LE QUALI NON E’ NECESSARIO RICHIEDERE IL CONDONO

Tettoia all’interno di attività produttive per proteggere gli impianti

Opere interne per adeguare i servizi igienici alle norme sulle barriere architettoniche

Edificio costruito prima del 17 agosto 1942

Laboratorio: trasformazione in palestra senza opere

3) CALCOLO ICI RELATIVO AD EDIFICI OGGETTO DI CONDONO EDILIZIO

(art. 2, comma 41, legge n. 350 del 24.12.2003 – legge finanziaria 2004)

Per i fabbricati per i quali sia stato chiesto il condono edilizio sarà necessario pagare l’ICI con decorrenza 1 Gennaio 2003 sulla base della rendita catastale attribuita a seguito della procedura di regolarizzazione.

Il comma 37 dell’art. 32 stabilisce l’obbligo di presentare la dichiarazione ICI entro il 30 Settembre 2004 sotto pena di decadenza della domanda di sanatoria. Questa dichiarazione deve essere presentata nel caso in cui l’abuso abbia determinato un aumento della rendita catastale e, di conseguenza, del valore dell’immobile. Il Comune ha titolo per il recupero dell’imposta comunale (sulla differenza di valore dell’immobile) per i periodi dal 1997-2002.

In attesa dell’attribuzione della rendita definitiva, l’art. 2, comma 41 della legge n. 350/2003 (legge finanziaria 2004) stabilisce che il versamento dell’ICI va fatto con decorrenza dal 1 Gennaio 2003. Il versamento dell’importo va fatto a titolo di acconto, salvo conguaglio, in misura pari a 2 euro al mq di superficie abusiva oggetto di sanatoria. Il versamento dovrà avvenire in due rate di uguale importo entro i termini ordinari di pagamento dell’imposta per l’anno 2004.

Sorgono già diversi dubbi circa i criteri corretti di calcolo per determinare l’acconto ICI dovuto a Giugno 2004 in base alla data di ultimazione dell’opera abusiva. Ad esempio, per le opere ultimate in data 31 Marzo 2003 o comunque utilizzate in pari data, ci si chiede, infatti, se devono essere conteggiati nel calcolo dell’acconto, tutti i 12 mesi relativi al 2003 o solo quelli successivi al 31 Marzo. A nostro avviso, trattandosi di un acconto, l’interpretazione più cautelativa propende per un calcolo relativo a tutti i 12 mesi anche se l’opera viene dichiarata in atti quale ultimata al 31 di Marzo 2003.

Un secondo dubbio riguarda invece il conteggio dell’acconto ICI dovuto per le annualità pregresse. Ad esempio: per un edificio nuovo, realizzato senza concessione edilizia, con data di ultimazione dichiarata del 20 Febbraio 2001, cosa succede? Per le 2 annualità complete - ovvero 2002 e 2003 - ci sembra che il calcolo vada effettuato per ognuna moltiplicando la superficie abusiva realizzata in mq per l’importo di 2 euro. Per quanto riguarda il 2001, ci si chiede se trova applicazione il criterio del calcolo proporzionale ovvero relativo ai soli 10 mesi successivi alla data di ultimazione o per tutti i 12 mesi. E’ chiaro che di fronte a questi dubbi, un ulteriore chiarimento ministeriale sarebbe alquanto auspicabile.

4) Determinazione dell’oblazione per gli immobili ad uso residenziale

Si esegue sulla scorta degli importi unitari che sono indicati nella terza colonna della tabella “C”, eventualmente maggiorati della percentuale indicata nella legge della Regione sul cui territorio l’opera ricade (ad esempio, la legge regionale della Puglia n. 28 del 23/12/03). I valori indicati non variano (come invece è accaduto per i due condoni precedenti) in funzione del periodo di tempo di ultimazione dell’opera e della popolazione: non vi è, infatti, alcun riferimento né all’epoca di ultimazione dell’abuso, né alla popolazione del Comune. Non è, poi, prevista alcuna riduzione per la prima casa. Si tratta di valori unitari, espressi in euro per metro quadro di superficie complessiva, per le prime tre tipologie di abusi, mentre per le altre tre si tratta di valori forfetari.

5) Determinazione dell’oblazione per gli immobili ad uso non residenziale

Gli importi unitari, espressi in euro per metro quadro di superficie complessiva, sono riportati nella seconda colonna della tabella “C” e potranno, eventualmente, subire una maggiorazione fino al 10%, da parte delle Regioni.

Anche qui non si avranno variazioni in funzione del periodo di tempo in cui l’opera è stata ultimata, né della popolazione del Comune.

6) Come si calcolano le superfici per determinare l’oblazione

Il calcolo delle superfici al fine di determinare l’importo dell’oblazione dovuta per un’opera che rientri in una delle prime tre tipologie di abuso, si effettua facendo riferimento all’art. 51 della legge n. 47/85. Sulla base delle previsioni del citato articolo, la superficie complessiva si determina sulla scorta degli art. 2 e 3 del decreto ministeriale 10 Maggio 1977, escludendo dal computo:

- i volumi tecnici di costruzione
- i volumi relativi a serbatoi, cabine o simili, realizzati nell’ambito di stabilimenti soggetti a regime di concessione di pubblica utilità o servizio pubblico, la cui realizzazione sia prevista dal decreto di concessione emesso previo consenso dell’amministrazione comunale.

La superficie complessiva (Sc) si ottiene dalla somma della superficie utile abitabile (Su) e dal 60% della superficie non residenziale destinata a servizi accessori (SNR).

Tradotto in formula:

SC = SU + 0,60 x S NR

La superficie utile abitabile va riferita alla superficie di pavimento degli alloggi, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, vani di porte e finestre, eventuali scale interne, logge e balconi.
La superficie non residenziale (determinata al netto di murature, pilastri, tramezzi, vani di porte e finestre) comprende:

- cantine, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni,

- centrali termiche ed altri locali a stretto servizio delle residenze;

- autorimesse singole e collettive;

- androni di ingresso e porticati liberi;

- logge e balconi.

7) Quali sono le modalità di versamento dell’oblazione?

In attesa che una prossima Circolare Ministeriale faccia luce sul punto, molti comuni accettano che l’importo dell’oblazione possa essere versato sul vecchio conto corrente postale n. 255000 intestato a Oblazioni Abusivismo Edilizio. Nella causale dovrà indicarsi se si tratti di acconto o versamento integrale e l’indirizzo dell’immobile.

Poiché, infatti, nel momento in cui si presenta la domanda di sanatoria deve allegarsi l’attestazione dell’avvenuto pagamento dell’oblazione (nella misura del 30% - prima rata - o nella misura minima di € 1700,00, oppure, integralmente, se l’importo è inferiore alla misura minima o si tratta di abusi rientrati nelle tipologie da 4 a 6, per le quali è prevista un’oblazione forfetaria), la maggior parte dei Comuni non ritengono ammissibili le domande alle quali si alleghi una semplice autocertificazione in cui si affermi che il pagamento dell’importo dovuto verrà versato quando sarà reso noto il nuovo numero di conto corrente postale. L’attestazione di avvenuto pagamento è, infatti, requisito essenziale della domanda.

Gli oneri concessori si pagano, invece, direttamente ai comuni competenti. Il versamento si effettua su conto corrente postale (ogni comune ha il proprio) o presso la tesoreria comunale.

8) Tabella riepilogativa dei provvedimenti legislativi regionali adottati dopo l’entrata in vigore del DL 269/2003
Situazione alla data del 31 Dicembre 2003

9) Il TAR Toscana sospende fino al 31 marzo 2004 le sanzioni per tutti gli abusi.

In attesa delle domande di sanatoria, le sanzioni per gli abusi edilizi restano bloccate fino al 31 marzo 2004. Il TAR Toscana, con ordinanza n. 5738 del 13 novembre 2003 ha dato, per primo, applicazione alle disposizioni dell’art. 32 della Legge n. 326/03, sospendendo un processo per abuso edilizio.

La sospensione è automatica ed opera a prescindere dal fatto che sia stata presentata o meno, istanza di sanatoria: sarà il giudice d’ufficio, a sospendere il procedimento e a rinviarlo a data successiva al 31 marzo 2004.

Questa sospensione ha effetto fino al 31 marzo 2004, termine ultimo per presentare le istanze di sanatoria, ed interessa tutti i procedimenti repressivi di abusi che siano stati ultimati entro il 31 marzo 2003. Dopo il 31 marzo 2004 se sarà stata nel frattempo presentata domanda di sanatoria e nel caso di suo accoglimento, il  rocesso si estinguerà, altrimenti proseguirà tornando alla fase in cui si trovava al momento della sospensione.

Ricordiamo, comunque, che la sospensione non opera per i procedimenti cautelari: ad esempio, se la costruzione abusiva abbia causato danni gravi e irreparabili, il giudice potrà disporre, immediatamente, la sospensione dei lavori. Sarà la sentenza sul reato di abusivismo edilizio ad essere rinviata a data successiva al 31 marzo.

10) Il TAR Emilia Romagna ha sollevato questione di costituzionalità delle norme sul condono.

Con ordinanza n. 27 del 20 novembre 2003 il TAR Emilia Romagna ha sollevato questione di legittimità costituzionale dell’art. 32 del decreto n. 269/03 (convertito in Legge n. 326/03) riscontrandovi la violazione dei principi di eguaglianza, ragionevolezza, buona amministrazione e di tutela ambientale (poiché si viene a creare una situazione di disparità con i cittadini in regola: per questo motivo le norme sul condono dovrebbero avere carattere di eccezionalità). La norma, secondo il collegio emiliano, lede altresì le competenze regionali concorrenti in materia di governo del territorio di cui al terzo comma dell’art. 117 Cost. La disposizione statale verrebbe, infatti, a porre non i principi generali (allo Stato riservati), ma una vera e propria normativa di dettaglio.

Già la Corte costituzionale, con sentenza n. 416 del 1995, riferita alla sanatoria prevista dalla legge n. 724/94 che riapriva i termini del precedente condono del 1985, aveva affermato che “il condono edilizio .. .è norma eccezionale in relazione a contingenti e straordinarie ragioni finanziarie………. .e ulteriori reiterazioni di una simile disciplina, ….andrebbero diversamente valutate sul piano della ragionevolezza, in funzione della perdita della giustificazione dell’eccezionalità”.

Le perplessità del TAR Emilia Romagna risultano pienamente condivise dalla Regione Campania che, con ricorso del 25 0ttobre u.s., ha sollevato questione di legittimità costituzionale dell’art. 32 della legge n. 326/03 per violazione dell’art. 117 Cost. (lesione della sfera di competenza delle Regioni), violazione dell’art. 77 Cost. (carenza dei presupposti della necessità e urgenza), violazione dei principi espressi dalla Corte Costituzionale in materia di condono, nella sentenza sopra citata.

Stante la situazione di grande incertezza, c’è solo da augurarsi che la Consulta intervenga quanto prima a pronunciarsi in materia.